Zdolność kredytowa - kredyt hipoteczny

Czy nie mając zdolności kredytowej, można otrzymać kredyt hipoteczny? Nie, nie można. Podobnie jak przy każdym innym kredycie.

Na kredytodawcę jest nałożony obowiązek stosowania odpowiednich procedur, a dodatkowo ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami określa informacje, na podstawie których jest dokonywana ocena zdolności kredytowej.

Nie wiesz czy masz lub jaką masz maksymalnie zdolność kredytową? Skontaktuj się z bankiem lub pośrednikiem finansowym, który ją wyliczy.

Informacje dotyczące zdolności kredytowej są dokumentowane i przechowywane.

Dodatkowo przeczytaj informacje dotyczące zdolności kredytowej przy konosolidacji kredytowej: Zdolność Kredytowa a Kredyt Konsolidacyjny.

---

Ocena zdolności kredytowej w przypadku kredytów hipotecznych

Dokonywana jest przez kredytodawcę i nie może opierać się w głównej mierze na założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości przewyższa kwotę kredytu hipotecznego lub że wartość ta wzrośnie.

Bank jest zobowiązany przechowywać, na trwałym nośniku, dokumentację dotyczącą wyceny nieruchomości i ekspertyzy.

Nieprawidłowo przeprowadzona ocena zdolności kredytowej konsumenta nie daje kredytodawcy możliwości rozwiązania, odstąpienia od umowy ani zmienienia umowy kredytowej.

Wyjątek, to sytuacja, w której jest to korzystne dla konsumenta i wyrazi on na to zgodę.

Podanie niekompletnych informacji nie stanowi powodu wypowiedzenia umowy.

Podanie nieprawdziwych informacji oraz celowa odmowa podania informacji przez konsumenta nie chroni konsumenta.

Odmowa udzielenia kredytu hipotecznego konsumentowi w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej

W takim przypadku, konsument powinien być niezwłocznie poinformowany przez kredytodawcę o odrzuceniu wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego.

W sytuacji gdy bank odmówił udzielenia kredytu, a ocena zdolności kredytowej wykonana została na podstawie informacji zawartych w bazie danych lub zbiorze danych, kredytodawca poinformuje bezpłatnie konsumenta o wynikach tego sprawdzenia. Dodatkowo wskaże, z jakiej bazy danych lub zbioru danych korzystał.

Po zawarciu umowy o kredyt hipoteczny, a przed każdym znacznym zwiększeniem całkowitej kwoty udzielonego kredytu po zawarciu mowy o kredyt hipoteczny, bank zobligowany jest dokonać ponownej oceny zdolności kredytowej na podstawie uaktualnionych informacji.

Przedmiotowy obowiązek nie jest wymagany, o ile dodatkowy kredyt przewidziano i uwzględniono w początkowej ocenie zdolności kredytowej.

Podstawowa różnica pomiędzy kredytem hipotecznym, a pożyczką hipoteczną

Kredyt hipoteczny udzielany jest na zakup nieruchomości, najczęściej jest to mieszkanie lub dom. Zabezpieczeniem takiego kredytu jest hipoteka  ustanowiona na kredytowanej nieruchomości. Kredyty hipoteczne są udzielane na długi okres czasu, 25-30 lat ze względu na wartość kredytowanej nieruchomości, która jest wielokrotnie większa niż miesięczne dochody gospodarstwa domowego. W 2024 r. wymagany wkład własny wynosi 20%.

W przypadku pożyczki hipotecznej, zabezpieczeniem jest również hipoteka ustanowiona na nieruchomości należącej (z reguły) do dłużnika. Pieniądze z pożyczki hipotecznej (z reguły do 60-75% wartości nieruchomości) mogą być przeznaczone, w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, na dowolny cel. Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości.

Przy dużej wartości pożyczki, pożyczka hipoteczna jest tańszym rozwiązaniem niż kredyt lub pożyczka gotówkowa, np. jeżeli szukamy pożyczki gotówkowej 40 tys. zł na 10 lat.

Przeczytaj również: Jak wygląda konsolidacja kredytów - może być gotówkowa, ale i hipoteczna.

Kredyt hipoteczny LTV

Skrót LTV najczęściej jest używany w przypadku kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) i jest to wyrażony w procentach, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

PRZYKŁAD:

Mieszkanie, które zamierzamy kupić kosztuje 200 000 zł, nasz wkład własny jest na poziomie 10%, to LTV wynosi 90%. Im wyższym wkładem własnym dysponujemy, oprocentowanie kredytu hipotecznego powinno być niższe. Powinno...

Koszty okołokredytowe

Lepiej, żeby tak było, ponieważ z kredytem hipotecznym są związane tzw. koszty okołokredytowe. Co to takiego? Są opłaty między innymi opłaty związane z udzielenie kredytu, opłaty sądowe i notarialne, ubezpieczenia kredytu, itp.

Z kredytami związane jest oprocentowanie, przy czym z kredytem hipotecznym związana jest dodatkowa marża kredytowa.

Zwiększenie zdolności kredytowej poprzez konsolidację kredytów: Jak wygląda konsolidacja kredytów.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu udzielanego w złotówkach składa się ze wskaźnika WIBOR oraz marży. Marża jest stała przez cały okres kredytowani i jest zyskiem banku. Dlatego marżę można obniżyć, np. poprzez wzięcie dodatkowego produktu. Dlatego spotykamy oferty z obniżonym oprocentowanie kredytu, jeżeli otworzymy konto osobiste, na które będzie przelewane wynagrodzenie przez cały okres kredytowani. Przy kredycie hipotecznym to długi okres czasu...

Banki obliczają oprocentowanie w ten sam sposób, dlatego różnice są wyłącznie na poziome marży.

Wskaźnik WIBOR zmienia się każdego dnia. Ponieważ dla banku, jak i dla klientów oznaczałoby to ciągłą zmianę oprocentowania i nie byłoby to rozwiązanie praktycznie użyteczne, dlatego banki dokonują ewentualnej korekty co 3 lub 6 miesięcy. W tym celu używają uśrednionego wskaźnika WIBOR. Wówczas możemy liczyć się ze zmianą oprocentowania kredytu.

Prowizja i ubezpieczenie

Ale to nie tylko oprocentowanie wpływa na koszt kredytu. Jest przecież jeszcze prowizja od kredytu. Może być, ale nie musi. Jej wysokość jest różna, ale spotyka się oferty gdzie jest ustalona na poziomie 2-3% wartości kredytu. Przy 100 000 zł to jest już 2-3 tys. zł. Jest ona wliczana z reguły w koszt kredytu.

Kolejnym istotnym kosztem jest ubezpieczenie do czasu wpisania banku do księgi wieczystej, co powoduje, że do tego czasu nasza rata (przez kilka miesięcy) będzie trochę wyższa.

Jak mądrze pożyczać pieniądze - kredyt hipoteczny

Możemy się zastanowić czy warto jest wziąć kredyt hipoteczny i długo go spłacać w mniejszych ratach, czy może szybciej spłacić, ale płacić większe raty.

Kredyt hipoteczny (a następnie pożyczka hipoteczne), to najtańsze źródło kapitału na rynku. Przy kredycie hipotecznym 200-300 tys. zł we franku szwajcarskim na okres 20 lat, rata wyniosłaby ok. 1900 zł. W przypadku kredytów nominowanych w złotówkach rata będzie oczywiście wyższa.

Spłacając kredyt przez 20 lat, zamiast np. 30 lat, przy kredycie na 300 000 zł możemy zaoszczędzić nawet i 80 tysięcy złotych.

Należy również zaznaczyć, że aby otrzymać kredyt w takiej wysokości należy mieć znaczną zdolność kredytową oraz że banki pozwalają spłacać kredyt wcześniej, ale mogą się nie zgodzić na nowe warunki kredytowania - zmniejszenie raty, poprzez wydłużenie okresu kredytowani.

Jeżeliby zaistniałaby taka sytuacja, a bank wyraziłby zgodę na spłatę kredytu z ratą niższą (tym samym obie strony zgadzają się na zmianę warunków umowy), z pewnością poprosi o dokumenty dochodowe.

W przypadku, gdy takich dokumentów nie mamy lub wynika z nich jasno, że mamy mniejszą zdolność kredytową, bank może nam wypowiedzieć umowę kredytową (zażąda spłaty całego kredytu).

Dlatego wydaje się, że lepszą opcją jest zaciągnąć kredyt na maksymalnie długi okres czasu, a w miarę możliwości spłacić go wcześniej.

---

Przeczytaj: Jak wybrać tani kredyt lub pożyczkę? Krótko o kosztach kredytów i pożyczek gotówkowych.

---

Korzyści z dłuższego okresu kredytowania. Kredyt hipoteczny

1) bezpieczeństwo finansowe w postaci niżej raty,
2) pozwala jednocześnie oszczędzać pieniądze.

Ad. 2. Mamy np. wystarczającą zdolność kredytową, aby spłacać kredyt hipoteczny przez 20 lat i płacić ratę w wysokości 2000 zł. Decydujemy się jednak na kredyt 30-letni. Przy kredycie na 20 lat płacilibyśmy ratę 2000 zł, przy 30 latach rata wynosi 1500 zł. Różnicę w wysokości 500 zł możemy oszczędzać na lokacie bankowej. Procent składany powoduje, że naliczenia z każdym miesiącem będą od wyższego kapitału.

Kredyty hipoteczne banki i pośrednicy finansowi: